おはようございます、手数料研究家のヒヨコロです。🐤

Voicyのハッシュタグ企画「#賃貸か持ち家か」がとても好きなテーマだったので、月曜日からずっと聞いていました。20を超えたあたりから「これ、全部聞けるんじゃね？」という悪魔のような思いがむくむくと頭をもたげ、平均5分程度、総合計500分程度を聞きました。10月5日（水）18時現在、放送された分はすべて聞きました。

そのうえで、各パーソナリティの方の考えを「賃貸派」「持ち家派」「どちらでもない」に分類してみました。明言されていない方についてはヒヨコロの感想を含みます。

Voicy社はこのハッシュタグのタイトルを「賃貸か分譲か」と、「賃貸」を先にもってきていました。予想はおそらく「賃貸派」の勝利だったと思います。しかし結果は意外（僕も意外でした）。

• 合計108放送
• 賃貸派　31放送
• 持ち家派　41放送
• どちらでもない　36放送

ということで、「持ち家派」が多かったですね。

集計結果：https://docs.google.com/spreadsheets/d/1doVJGf5UOSs4e0ILwLKuyye9vNAu2no_6ZnfTsRHZic/edit?usp=sharing

ヒヨコロの意見

僕の意見は実は決まっていて、それはもう持ち家しか勝たんと思っています。（持ち家派だということです）

なぜか？

その前に前提条件です。

• その住宅に一定の流動性があること
  • 趣味趣向が特殊でない住宅であること
  • 購入したい人が一定数いる住宅であること
  • 人口減少がおきにくい地域であること
• 中古住宅であること（買い価格と売り価格のスプレッドが小さいこと）

話を簡単にするために、これらの前提条件に加えて「賃貸物件」と「売り物件」の内容がほぼ同じということを加えます。なので、「こだわり抜いた新築一戸建ての住宅」などはここでは除外します。

具体的には、都市部で中古の大規模マンション（分譲／賃貸）の2LDKから3LDKくらいの物件を想定します。マンションの時点で基本的には立地や需要が一般受けするという一定の条件を満たしているからです。

ということで、なぜ持ち家を選んだのかというと、借り主とオーナーの関係を考えると、必ずオーナーが利益を得られるよう設計されるからです。

住宅にかかる費用

持ち家と賃貸にかかる費用を書き出して比較してみます。

持ち家

• 購入費
• 購入にかかる税金（消費税、印紙税、不動産取得税）
• 仲介手数料
• 毎年かかる税金（固定資産税、都市計画税）
• 1年あたり維持にかかる費用（管理費、修繕積立金）
• 1年あたりローン金利

賃料

賃貸住宅の家賃を決めるのはオーナーです。どのように決めているかというと、上記のグラフのような自分が支出する費用をすべて把握して、それらを積み上げ計算し、自分が損をしない範囲で借り手がつくように決めます。

オーナーの立場を考えてみると、家という資産を買って、賃貸にだして利益を得ています。修繕積立金とか税金とかぜんぶひっくるめて、賃貸を借りる人が支払う家賃の方が多いのです。

もちろん例外はありますが、基本的に賃貸住宅は、建築費、解体費、維持修繕費、手続きにかかる費用や税金などすべての経費やリスク、金利などを見込んで、一般的には20年で元が取れる家賃設定をします。初期投資が3000万円だとしたら、年間150万円の利益を見込めるように、年間の家賃を180万円程度、つまり月約15万円程度に設定します。すべてオーナーが損をしないように逆算で決まるということです。

オーナーが損をするのは元をとるまでの20年間。それまで順調に借りる人がいればオーナーの勝ち、いなければオーナーの負けです。借りる人は勝ちも負けもなく常にわずかに負け気味のニュートラルです。オーナーはリスクを負っていて、借りる人はリスクを負っていないということでもあります。

持ち家だと引っ越し自由がない

あります、古い家を売り、新しい家を買えばいいです。

ただしこれは「一定の流動性」があることが条件です。人気のないエリアで「売れない家」になってしまっていた場合は別です。そこがオーナーのリスクです。

いろんな人の思い

僕は住宅が好きです。住宅は「住む機械」と言いかえてもいいと思います。

小さいころから家の図面ばかり描いているような子どもでした。キャンピングカーも好きですし、木の上の家も、地下室も大好きです。ドラえもんの好きな道具No.1は「ポップ地下室」です。

自分の好きなものを、他人が語っているのを聞くのも好きです。ほんとにずっと聞いていられます。

自分が住む家については、得とか損とかではないと思います。

僕が持ち家派だからといって、賃貸派やどちらでもない派の人を否定するものではまったくありません。むしろ考えが違う人の意見やお話が聞きたいくらいです。

• 経済面重視の人
• 生活の質重視の人
• 自由さ重視の人
• 便利さ重視の人
• 安全性重視の人
• 老後の安心を買いたい人

賃貸派か持ち家派かっていうのは、ごはん派／パン派とか、きのこ派／たけのこ派のようなものです。ぼくはごはん派ですが、ときどきはパンを食べますし、たけのこ派できのこはまず食べないですが、きのこを否定するものではありません。

きのこはチョコの重量比では圧勝です。理論的には得でも、そんなことが選択の基準にはならないことがあります。そんなイメージです。

Voicyを聞いていて感じたこと

• 「持ち家」と「戸建て」を混同している人がいる
• 「持ち家」は引っ越しできないと考えすぎでは？

耐久消費財とレンタルの相性（使い切れるか）

ちなみに僕は、家は持ち家派ですが、車はレンタカー派です。

家は必ず必要ですが、車は僕にとって必ずしも必要じゃないからです。

例えば若いうちに家（鉄筋コンクリートのマンションとします）を買ったとしたら、住宅の寿命と言われている60年～100年と、自分の寿命とがほぼ重なり、住宅の価値を使いきることができる計画をたてることができます。

しかし、車の寿命が10万キロもしくは10年と仮定すると、年1万キロを「電車やバスよりも車が最適な移動手段」として使うことができたらいいのですが、僕の使い方では自転車、電車、バスの方が1回あたりの効率がいいので、車に乗る機会がないのです。するとキロ数が少ないのに10年という期限を先に迎えてしまうことになり、効率的に使い切ることができないのです。

もちろん、住む場所や自分の趣味などの条件が違うので、万人がそうではないのですが、僕の場合はそうだということです。例えば車しか交通手段がない地域ではまた答えが変わってきます。

同じ耐久消費財でも、テレビ、冷蔵庫などはあまりレンタルは流行りませんし、僕も購入する派です。これは「使い切る」ことができるという感覚によるところが大きいと思います。

しかし、例えば建設現場事務所などではテレビや冷蔵庫のリースは一般的です。現場事務所は通常1～2年程度しか継続しないため、機器の寿命よりもずっと短い期間だと、寿命を使い切らなくてもったいないこと。それと中古市場の流動性が少ないことがその理由になると思います。

中古市場の流動性が高いと、「売り」と「買い」の価格の間の差が小さくなり、物件の資産性が高くなります。例えばロレックスの腕時計のように、商品は高価でも、常に買い手がいてすぐに売れるものは、買う道とレンタルの道の両方がありますが、テレビや冷蔵庫は市場の流動性がそこまで高くはありません。

証券や暗号資産との共通点

証券や暗号資産にも共通するところがあると思います。

流動性の有無というのは両者に共通ですね。

まとめ

ということで、「賃貸か持ち家か」というVoicyを108も聞いたというお話でした。

楽しかった～、またどこかでこんな企画があったらまた聞くんだと思います。

というわけで、それではまた、DeFi～(@^^)/~~~